这是发生在我助手胡的真实故事。
文/胡慧芳助理研究员
01
付了房租，我还不能回到我一个人租的地方
2018年10月末，11月初的时候，如果室友还没做完工作的话，我宁愿待在办公室也不愿回去。 我因为害怕而见到了房东。 前几天，有消息说自己的房东赶到了“寓见”的租户维权集团，向她下手了。
在上海宝山区村附近的公寓里，住着两个女孩。 女孩租的房子是从长屋公寓品牌“寓见”的平台租来的。 出租开始时，她们已经按月付了“寓见”一年的房租。 但是，10月中下旬“寓见”资金链断裂，面临破产的危机，不再向房东支付房租。 房租的一部分还没到，过激的房东来访了。
2018年10月28日晚，区村附近的房东强行进入两个女孩的房间，坐在室内椅子上，对租客说“出去还是付钱”。 已经付房租的租客，不愿再付房租，房东得不到钱。 双方发生激烈的语言冲突时，房东向女孩子挥手，打了一巴掌。 事件发生在派出所，经过调停，以房东赔偿给女孩3000元告终。 但是，如果住房，房东的要求依然是付钱还是离开。 “寓见”公寓发生资金问题后，上海有几万人面临同样的问题。
结果，房东向女孩赔偿了3000元，同样是女孩的我有点胆小，不想和房东正面冲突。 老实说，我有点害怕被打。
02
遇到过激的房东
我和朋友住在“寓见”公寓的嘉定南翔附近，房东没有动手，只是比较激进的房东。 早在10月20日左右，房东第一次来家里，听说房租到了12月份后，就告诉他“公寓见”破产了，不能把钱交给“公寓见”。 交给他的就行了，剩下的交给他。
房东再次来访是在10月25日左右，妻子和儿子来了。 别客气，我希望你把钱给我们。 “你们想白住吗？ ’这样的话。 其实，我们已经给了“寓见”钱，“寓见”没有给房东钱。 经双方协商，房东离开了。
10月31日，房东直接拉了电门和水闸。 派出所、社区居民委员会访问调解后，请让我考虑给房东钱。 和室友的房租已经在12月支付了，“看公寓”还不到10天，还没有结果。 由于受经济实力限制，我们不愿再支付房租。 房东以收房租为目的。 双方立场不同，接下来就成了锯战。
房东还在断水，不仅关掉开关，还拆下电表熔断的保险丝，把水表冻了。 我们新买了保险丝，打电话给水务局重启水表后，房东再次拆下保险丝，拆下水表上的电池。
后来，房东几乎一两天来了一次。 他们清除了室内厨房、厕所、阳台的所有出水口、洗脸盆、洗脸盆等必需品。 这还不够，房东又拆了煤气炉和厕所。 因为和房东的锯，作为租房的我们，度过了基本的住宅权益无法保障，相当原始，没有断水的日子。 事实上，“寓见”在濒临破产的消息流传后，接到房东的通知，付钱出门的人占了一半以上。 只有极少的房东考虑让出租人住到合同期限结束，并支付房租。
03
所有问题的根源在于“寓见”
“寓见”破产，租人成了最可怜的一群。 另一方面，有可能影响征用问题的贷款，因为房东不断的“骚扰”，被房东赶出去，甚至可能面临没有回去的地方的情况。
需要责任的是“寓见”，但现实中是无法承担濒临破产的“寓见”。 “寓见”资金链断了，缺钱。
实际上，在资金链断前，以上海华东地区的“寓见”为主导，规模和体积都很好。 创业型租赁公寓品牌“寓见”创立于2014年，接受雷军旗下的资本投资，在2017年品牌公寓影响力评选中获得第7名。 资本狂热期间，2014年至2016年完成了三轮融资。 《寓见》以资本的力量迅速扩大了规模。 加上“租金分期”的金融杠杆工具，“寓见”急速奔走。 创立4年以来，“寓见”管理的资产超过300亿，已经开了43家店，开业的住宅数量超过了20000家。
在上海，与其他竞争对手相比，“寓见”有自己的优势。 在嘉定南翔地区，在同一个住宅区租了统一类型的合租房，房东直接租的价格是1300，1400左右的青客，“寓见”的价格是1500-1600左右，自由的价格是1800左右。 但是房东直接租的房子很旧，房间里的废物很多，不干净。 品牌公寓房子多少有些溢价，但干净，工作少，住得舒适，不必和房东直接交往。 青客，“寓见”的房租价格相似，但青客是商用水，寓见是民用水，自由是民用水，价格高，而且有一个月左右的服务费。 在比较了居住环境、房租等之后，我选择了性价比最高的“寓见”。
没想到那个时候，这个最高的性价比，牺牲了公寓方面的一部分利益。 这本来就有利润率低、自我造血能力低的租赁公寓方面承担很大风险的可能性。
作为创业型长屋公寓品牌的“寓见”，只能用资本、金融工具保证足够的资金。 这里所说的金融工具是暂时性的，是以前人人呼吁的租金。 在长屋公寓的内部，把房租分开，用两个字混淆租金的事实很多。
以“寓见”租房，在签约前，可以选择年付、半年付、月付的租金方式。 选择月付款时，可以签约租金分级平台，然后每月租金进入该平台。 签合同的时候，只是认为这是分期的房租，没有认为是贷款合同。 后来，一些租客接到电话，在询问过姓名、身份证号码的合同上签字的现场，管家拍过小视频。 那时管家只说能不能回答。 当时，有人意识到租金分期的形式可能与贷款有关，但一旦有风险，就不知道会给自己带来什么后果。 甚至有些人也不知道自己签的是贷款。 这也正在受到租客的争论。 但实际上，因为签订租赁合同的只有租赁合同，没有签订贷款合同，所以几乎没有人考虑自己签订的租赁合同。 这也意味着“寓见”爆发后，出租人不想把房租交给房东的理由，一旦交给房东，就要负担两个人的房租。
回顾“寓见”，促使“寓见”破产的不是租赁贷款，而是无法跟进不花费成本的疯狂扩张和随时间增长的住宅空缺率。
04
租住公寓的万象
长期以来，创业型长期租赁公寓依赖的是资本和租金。 《寓见》征收租房租金，签订租房分期合同后，《寓见》可收一年租金和两个月押金。 然后按月付款、按季付款支付房东。 这样的话，资金就有流动的空间。 接受个人租金、信用贷款，发展新的住房来源，解决攻占规模化高度的发展和保证资金的问题。 问题是，在资金流动中，必须严格控制房屋使用率。 控制金融杠杆，这个操作必须协调环境，资金和运营效率都不成问题。 如果哪个部分跟不上，爆仓是随时可能发生的问题。
长屋公寓后来战况僵持的时候，“寓见”也曾因为房价高而取得住房来源。 但是昂贵的住房来源暂时不能完全租赁。 空缺率高对于原本资金紧张的租赁公寓行业来说不是好事。 事实上，后期“寓见”资金紧张是没有原因的。 我们的房东说，我们住的这所房子比“寓见”租约4500元，比“寓见”租金只有几百元。 他借给《寓见》另三室一厅，《寓见》每月五千元，而《寓见》借的价格还不到五千元。 一方面疯狂地以高价收取房间，另一方面以低价出租。 遇到的现金流陷入了恶性循环。 仅从商业逻辑来看，主要依赖于租金收益较低的房屋租赁行业，在运营成本、人工、装修、养护、维护、空房等方面，如何生存成为一个问题。
实际上，在面对资金周转不顺利的问题时，曾试图“自助”。 只是，拯救自己的方法也有解渴的方法。
其中，“寓见”是半年支付8.5、年支付7.5费用的活动，吸引新租客全额支付房租，另一方面，通过折扣销售活动，更换现有租客，重新签订1年合同。 《寓见》只提出终止旧贷款合同的申请，收到的钱打电话给原平台，没有真正终止分期合同。 因此，“寓见”破产消息传开后，贷款平台立即恢复原贷款合同，变更合同的出租人莫名其妙地背负了两项贷款合同。 当时，没有人注意到“寓见”的资金周转非常困难。 只是零星地说在网络和社交平台上“寓见”的押金退款后，下降了3、4个月。 这样，“寓见”比以房价出租房低，所以容易理解，总之想尽快回收资金。
对外，“寓见”破产的消息流传后，林小森在上海车站的咖啡馆接受了“经济观察报”的采访。 据报道，林小森说“寓见”决定融资1亿5千万元，但受杭州鼎家爆仓、自由甲醛等行业事件的影响，无法融资。 为了回收资金，“寓见”计划将一部分资产打包出售。 但是听了“有心人”的建议，决定不向房东支付租金。 根据《经济观察报》报道，林小森说，当时公司支配的流动资金还不够支付一个月的房租。 为了解决这个问题，通过与房东协商，可以延迟10 -15天等待资金周转，并在2018年8月左右，为了缓和流动性紧张，“公寓”的管理层销售了约3000套分散式公寓的住宅来源，为了提高转手的合理性，最终决定不向房东支付房租 这恐怕是“寓见”于2018年10月16日传达的业主公告的，这张报纸的通知书几乎是官方宣布“寓见”破产的。
因此，局面因打包一些资产而濒临破产。 之后，房东、租客维权多次围绕上海“寓见”总部的入口，创始人林小森被徐汇经探队包围，租客多次访问了元宝e家、晋商金融等金融合作平台的上海事务所。
林小森接受采访时，把“寓见”面临现在状况的原因归纳为“技术操作的失误”。 “寓见”公寓分为集中型、分散型两种住宅来源，其中集中型公寓类似酒店，统一管理，清洁，价格高于分散型，与商用水电相比，高分散难以管理，但成本低。 以《寓见》早期2015年签订的一套住房为例，居室可租2500元左右。 《寓见》签字的价格前三年为1300元，第四年为1400元，第五年为1500元。 房租基本上在上涨。 只要控制住前进、扩张的步伐，“寓见”的正常运营应该没有问题。 从这个角度来看，或是有资金的“寓见”，有生存下去的可能性。 这恐怕是林小森所说的技术操作失误，“寓见”的未来如何还不清楚。 现在，这只能由“寓见”的接收方对未来作出具体的回答。
soho中国潘石屹在深圳第一次SOHO3Q开业时，因为这笔生意亏损，所以不建议搭长屋公寓。 “简单的理由是有银行贷款。 从银行贷款来看，银行的基准利率是4.9%，4.9%的话可能买不到。 获得5%、6%，将贷款建在公寓租赁，收益率最高超过1%。 这个收益率，我认为租金价格再加倍是损失，”之后胡景晖也说，租公寓比P2P还厉害。 这一点，在“寓见”爆发后，从租客的困境中可以看出来。
实际上，不仅是“寓见”，租赁公寓行业整体造血能力也不足。 在租赁公寓收益道路不明的情况下，大部分依赖外部输血。 但是，长期租赁公寓行业本身的前景值得期待。
根据公开信息，仅2015年就有蛋包公寓、“公寓观光”公寓、YOU+、魔方公寓、青客、蘑菇公寓等约20套公寓从数百万美元到数亿美元的投资。 从链接家独立后，第一笔融资达40亿元。 据连锁研究院院长杨现领发布的《租赁崛起》行业研究报告显示，2016年、2020年、2025年，中国房地产租赁市场租金规模分别将超过1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元和2030年4万亿元。 这个大蛋糕产生很大的魅力。 因此，即使长期租赁公寓行业目前的利润模式不明确。 万科、龙湖、旭辉等传统房地产公司树立了自己的品牌，华住等酒店集团也加入其中。 加入了中介机构成长的自由、公寓等品牌，以蛋包公寓为首的创业公司。 资本仍然产生高度评价的租赁公寓，租赁公寓已成为风口。 另一方面，也可以随时打倒奔走的租赁公寓。 2018年爱住公寓，从杭州鼎家公寓、上海“寓见”、北京昊园恒业持续的爆仓可以借鉴。 在资本支持下，快速扩张、空缺率、租金贷款等问题几乎普遍存在。
处于野蛮成长期的长屋公寓，业界的混乱是不可避免的。 例如，在经营中，沉淀的资金池在没有被监督的经营上，租金分期的问题有违反操作的事实。 另举一个例子，租赁公寓爆仓后的“乱”:租房、房东的维权没有门。 经历野蛮成长后的长屋公寓，各标准必须完善。 至今“寓见”破产的消息至今仍在3月份馀韵犹新。 租客维权集团已经不是凌晨3点了，新闻不断响起。 许多人向房东妥协，决定支付一半房租的人搬家，找到了新的住处。 毕竟工作和生活都要继续下去。
05
我的选择是没有办法的
截至2018年12月底，“寓见”公众号正式接受业主和租客“寓见”，正式重组“寓见”，下属上海麦悦公寓管理有限公司接管了部分问题资产，恢复了正常经营能力。 目前，重新签名工作正式启动，房东和租房问题不断得到解决。 当然，到目前为止，我已经给上海麦悦公寓管理有限公司的接收盘发送过情况说明，还没有收到电话回复。
房东拆除洗手间和厕所后，失去基础生活设施的租赁人几乎半强制搬出。 匆匆发誓不租公寓房子的我，终于自由选择了。
即使自由受到甲醛和照相机隐私等问题的谴责，在资金方面，自由盘子对风险的抵抗能力明显强于“寓见”。 自由转世为链家，在资金、住房来源、渠道等方面具有资金优势，其次，与“寓见”相比，自由家庭收费明显健康。 自由租金一般比市场价格高，服务费也不少。 在同一个小区内，同样的户型，居室一套房子每月3000元至3500元左右，季节性的价格为4000元。 按月付款，分期付款的价格更高。 而且，自由房屋分配的住宅来源极少，即使选择分配平台支付，自由分配金额也和其他平台不同，如《寓见》所示，没有服务费，分配金额只有房租，自由加利息，每年支付的金额不同。 这些可以自由调查租赁平台房源的支付方式。 这在一定程度上为企业的资金回收提供了回旋馀地。
我想成为房东和“刚”的最后一个室友，终于和我一起搬家了。 她说:“我不需要生活多么奢侈，但至少要有平静舒适的感觉。”